[데일리비즈온 이서준 기자] 최근 서울의 부동산시장이 투기조짐을 보이면서 과열양상을 띠고 있다. 서울의 아파트 가격이 강남재건축 아파트를 중심으로 ‘사자’는 움직임이 많아지면서 큰 폭으로 뜀박질하고 있다.

서울의 아파트가 급등 원인을 두고 여러 진단이 나오고 있다. 일각에서는 시중에 떠도는 자금이 몰려 투기수요가 가미된 데서 빚어진 현상으로 보고 있다. 아파트 값이 앞으로 오를 것으로 믿는 수요가 증가세가 지속될 것 같으면 아파트 가격의 강세는 상당기간 지속될 수도 있다는 전망이다.

그러나 대부분의 전문가들의 최근 서울아파트 값이 오르는 것은 경제가 잘 돌아가 실수요자들의 구매 수요가 몰린데서 비롯된 것은 아니라고 진단하다. 시중의 풍부한 유동성이나 대내외 경제환경에 대한 낙관적인 전망 등에 기인한 일시적인 버블현상이라는 견해가 지배적이다.

부동산정보업체 ‘부동산114’에 따르면 5월 넷째 주 서울 매매가격은 0.3% 올랐다. 11.3대책 전 가격상승이 가파르게 올랐던 지난해 가을 주간 최대상승률 0.35%와 비슷한 상승폭이다.

특히 재건축단지 아파트가 상승률은 가파르다. 이유는 재건축 초과이익환수제 부활을 앞두고 조합들이 사업추진을 빨리 진행하고 있는데 기인한 것으로 보인다. 일반아파트도 개발호재나 경기부양 기대감이 복합적으로 작용하면서 매도인들은 내놓은 매물을 다시 거둬들이거나 매도가를 종래보다 훨씬 높여 부르고 있기 때문이다.

서울을 제외한 수도권 지역에서는 지역별로 개발호재에 따라 나뉘는 분위기다. 서울에 인접한 1기 신도시는 역세권 아파트 위주로 거래되며 가격이 상승하고 있다. 하지만 공급물량이 몰린 2기 신도시는 관망세가 길어지는 모습이다. 다만 지방은 신규 입주물량 공급과잉 우려가 제기된다.

부동산시장 일각에서는 서울의 아파트가 상승 무드가 쉽사리 사그러들지 않을 것으로 보고 있다. 강남권 아파트 재건축 활성화에다 각종 개발 정책이 쏟아지고 있는 것은 재건축아파트 수요를 결코 잠재울 수 없다는 것이다.

부동산 전문가들은 문재인 정부 출범 초기에 서울아파트 값이 뛰는 것은 최근 저금리에 따른 시중의 풍부한 유동성을 들고 있다. 마땅히 굴릴 데가 없는 시중부동자금이 서울 강남권 재건축 아파트 등 초우량 자산이 있는 지역으로 쏠리고 있기 때문이다.

세종대학교 부동산학과 임재만 교수는 본지 통화에서 “서울 지역 아파트 가격이 상승하는 이유는 저금리상황, 공급 부족, 수요 증가, 새 정부의 기대감 등 다양한 요인 때문이다. 또 전반적으로 경기 호조 전망이 있어 부동산 경기가 동반 상승하는 것으로 보인다.

하지만 서울지역 아파트매매가격의 지속적인 상승을 기대하기 어렵다는 것이 지배적인 의견이다. 우선 과다한 가계부채가 아파트 수요증가의 최대 억제요인이다. 미국이 올해 초에 이어  추가로 금리 인상을 단행할 경우 금리부담이 크게 늘어난 가계의 부동산 수요는 급속히 냉각될 수밖에 없다.

정부가 부동산시장과열을 결코 방치하지 않을 것으로 보인다. 아직까지 새 정부가 보유세 강화, LTV, DTI 연장 여부 등을 구체적으로 밝히지 않은 상태지만 이런 정책 변수가 구체적으로 시장에서 작동하면 부동산시장의 열기는 금새 냉각될 수 있다.

그 다음은 공급과잉, 즉 입주대란 무시할 수 없다. 서울은 계속적인 재건축으로 오히려 주택부족 현상이 벌어질 수도 있겠지만, 조금만 외곽으로 나가도 빈집이 수두룩해질 게 뻔하다. 최근 2년 동안 아파트만 100만 가구가 넘게 분양됐으니 이들 물량이 본격적으로 입주를 맞게 되면 시장 상황은 확 달라질 수 있다는 뜻이다.

신규 아파트에 대한 대출금 분할 상환제의 부담이 입주 후 1년 뒤부터 나타나게 된다. 1년 거치기간이 지나면 이자와 원금을 함께 갚아야 하는 부담이 생긴다는 소리다. 대출액이 2억원이라고 가정할 때 10년 분할 상환조건일 경우 한 달에 170만원이 넘는 돈이 필요하다. 웬만한 봉급자는 부담을 느낄 수밖에 없는 액수다.

결국 수요 감퇴로 인해 상승 장세는 지속되지 못할 것이라는 진단이다.